Жилищное право егэ теория

Тема: Жилищные правоотношения

Источник: «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

 управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Право, 11 класс

Урок №7. Жилищные правоотношения

Перечень вопросов, рассматриваемых на уроке:

1. Что регулирует жилищное право?

2. Как реализовать свое право на жилье?

Глоссарий по теме:

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, квартиры, служебные жилые помещения.

Жилищные правоотношения – правоотношения, которые так или иначе связаны с жильем.

Приватизация жилья – передача на добровольной основе в собственность граждан жилых помещений государственного и муниципального фонда.

Ключевые слова: Жилищные правоотношения; жилищный фонд; право на жилище; регистрация; приватизация жилья; договор социального найма.

Основная литература по теме урока:

Певцова Е.А. Право: основы правовой культуры: учебник для 10 классов общеобразовательных учреждений. Базовый и углубленный уровни в 2 ч. Ч.2/. Е.А. Певцова – М.: ООО «Русское слово – учебник», 2017. – 167 — 175с. – (Инновационная школа).

На уроке мы узнаем, что регулирует жилищное право

Научимся решать типовые задания формата ЕГЭ касающихся вопросов жилищного права

Сможем раскрывать сущность основных понятий.

Основное содержание урока.

Жилищные правоотношения – это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства. Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.

ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений.

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3. пользования общим имуществом собственников помещений;
4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5. учета жилищного фонда;
6. содержания и ремонта жилых помещений;
7. переустройства и перепланировки жилых помещений;
8. управления многоквартирными домами;
9. создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10. предоставления коммунальных услуг;
11. внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
12. формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
13. контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
14. осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
15. ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Субъектами жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
2. из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
3. из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4. в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5. из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6. вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда.

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования – к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Защита права собственности на жилище предусмотрена на тот случай, если были нарушены законные права владельца. Собственность граждан на недвижимое имущество в жилищном фонде находится под охраной административного, уголовного и гражданского законодательства.

Защита жилищных прав осуществляется следующими способами

1. Признание права на жилище

Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у лица определенного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается, подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий.

1. Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения

(выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей).

1. Неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего Жилищному кодексу РФ.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора факт несоответствия нормативного правового акта, регулирующего спорные жилищные правоотношения, нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую сил, применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

1. Прекращение или изменение жилищного правоотношения

Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях – соглашение сторон.

1. Самозащита прав – это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан.

Разбор типового тренировочного задания

Кроссворд

Правильный ответ

Разбор типового контрольного задания

Соотнесите полномочия федерального центра и субъектов РФ в области жилищного права:

определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации

определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

осуществление регионального государственного жилищного надзора

определение порядка государственного учета жилищных фондов

определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Конспект урока

Право, 11 класс

Урок №7. Жилищные правоотношения

Перечень вопросов, рассматриваемых на
уроке:

1. Что регулирует жилищное право?

2. Как реализовать свое право на жилье?

Глоссарий по теме:

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности,
включая жилые дома, общежития, гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких
престарелых, дома-интернаты для инвалидов, квартиры, служебные жилые помещения.

Жилищные правоотношения – правоотношения, которые так или иначе связаны с жильем.

Приватизация жилья –
передача на добровольной основе в собственность граждан жилых помещений
государственного и муниципального фонда.

Ключевые слова: Жилищные
правоотношения; жилищный фонд; право на жилище; регистрация; приватизация
жилья; договор социального найма.

Основная литература по теме урока:

Певцова Е.А. Право: основы правовой культуры:
учебник для 10 классов общеобразовательных учреждений. Базовый и углубленный
уровни в 2 ч. Ч.2/. Е.А. Певцова – М.: ООО «Русское слово – учебник», 2017. –
167 — 175с. – (Инновационная школа).

На уроке мы узнаем, что регулирует
жилищное право

Научимся решать
типовые задания формата ЕГЭ касающихся вопросов жилищного права

Сможем раскрывать
сущность основных понятий.

Основное содержание урока.

Жилищные правоотношения – это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного
законодательства. Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные
виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища:
владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, предоставления жилых
помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного
права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными
правоотношениями.

ЖК РФ закрепляет перечень жилищных
отношений.

1. возникновения, осуществления, изменения,
   прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями
   государственного и муниципального жилищных фондов;
2. пользования жилыми помещениями частного
   жилищного фонда;
3. пользования общим имуществом собственников
   помещений;
4. отнесения помещений к числу жилых помещений
   и исключения их из жилищного фонда;
5. учета жилищного фонда;
6. содержания и ремонта жилых помещений;
7. переустройства и перепланировки жилых
   помещений;
8. управления многоквартирными домами;
9. создания и деятельности жилищных и
   жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и
   обязанностей их членов;
10. предоставления коммунальных услуг;
11. внесения платы за жилое помещение и
    коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт
    общего имущества в многоквартирном доме;
12. формирования и использования фонда
    капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд
    капитального ремонта);
13. контроля за использованием и сохранностью
    жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и
    техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
14. осуществления государственного жилищного
    надзора и муниципального жилищного контроля;
15. ограничения повышения размера вносимой
    гражданами платы за коммунальные услуги.

Субъектами жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации, муниципальные образования

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными
законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных
правоотношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих
начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и
обязанности.

Жилищные права и обязанности возникают из
следующих юридических фактов:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных
   федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не
   предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее
   распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
2. из актов государственных органов и актов
   органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством
   в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например,
   государственная регистрация права на жилое помещение, решение
   исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого
   помещения;
3. из судебных решений, установивших жилищные
   права и обязанности;
4. в результате приобретения в собственность
   жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5. из членства в жилищных или
   жилищно-строительных кооперативах;
6. вследствие действий (бездействия) участников
   жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон
   или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и
   обязанностей.

Законодатель выделяет два вида
рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и
муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального
найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид
договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

По договору социального найма жилого
помещении одна сторона — собственник жилого
помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо
управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне –
гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для
проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Объектом социального найма является жилое
помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в
состав государственного или муниципального жилищного фонда.

Срок не является существенным условием
договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые
помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Отличительная черта объекта найма при
договоре коммерческого найма состоит в том, что
это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному
фонду, а по целям использования – к жилищному фонду коммерческого
использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что
требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

В отличие от договора социального найма,
который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является
срочным. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий
пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на
пять лет.

Как и применительно к договору социального
найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование
простой письменной формы.

Защита права собственности на жилище предусмотрена на тот случай, если были нарушены законные права
владельца. Собственность граждан на недвижимое имущество в жилищном фонде
находится под охраной административного, уголовного и гражданского
законодательства.

Защита жилищных прав осуществляется
следующими способами

1. Признание права на жилище

Необходимость в этом способе защиты возникает
в случае, когда наличие у лица определенного жилищного права кем-либо
отрицается, оспаривается, подвергается сомнению или имеется реальная угроза
таких действий.

1. Восстановление положения, существовавшего до
   нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или
   создающих угрозу его нарушения

(выселение в судебном порядке по требованию
собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он
после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и
законные интересы соседей).

1. Неприменение судом нормативного правового
   акта государственного органа или органа местного самоуправления,
   противоречащего Жилищному кодексу РФ.

Данный способ защиты жилищных прав означает,
что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора
факт несоответствия нормативного правового акта, регулирующего спорные жилищные
правоотношения, нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую сил,
применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

1. Прекращение или изменение жилищного
   правоотношения

Прекращение или изменение жилищного
правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях,
прямо предусмотренных законом или договором. Основанием для прекращения или
изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в
отдельных допускаемых законом случаях – соглашение сторон.

1. Самозащита прав –
   это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом
   интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за
   помощью к компетентным органам. Система защиты прав граждан, в том числе и
   в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены
   как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан.

Разбор типового тренировочного задания

Кроссворд

Разбор типового контрольного задания

Соотнесите полномочия федерального центра и
субъектов РФ в области жилищного права:

определение иных категорий граждан в целях
предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации

определение оснований признания малоимущих
граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма

осуществление регионального государственного
жилищного надзора

определение порядка государственного учета
жилищных фондов

определение порядка установления необходимости
проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Жилищное право как отрасль права, наука и учебная дисциплина

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации — основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций:

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права. В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования — общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья — императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет — возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права — диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения — это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

Отдельные авторы приводят систему базовых идей, принципов, на основе которых строится подотрасль жилищного права. Сюда относят:

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа — декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права, жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право — это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право — это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Объект в широком смысле этого слова — то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира — это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м² общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м² общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м² общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях. Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее — БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять:

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

1.
Понятие, предмет и метод жилищного
права.

2.
Жилищные отношения как предмет правового
регулирования.

3.
Принципы жилищного права.

4.
Понятие, структура, действие жилищного
законодательства.

5.
Жилищный кодекс РФ – общая характеристика.

6.Объекты
жилищных прав. Назначение жилого
помещения и пределы его использования.

7.
Понятие и классификация жилых помещений.

8.
Жилищные фонды РФ. Их классификация и
назначение.

9.Перевод
жилого помещения в нежилое помещение
и нежилого помещения в жилое помещение.

10.Переустройство
и перепланировка жилого помещения.

11.Понятие
права собственности на жилище. Общие
положения.

12.Основания
приобретения жилых помещений в
собственность.

13.Сделки
с жилыми помещениями.

14.Приватизация
жилых помещений: понятие, принципы,
условия, субъекты и объекты приватизации
жилых помещений.

15.
Деприватизация жилья.

16.
Права
и обязанности собственника жилого
помещения.

17.
Правовое положение граждан, проживающих
совместно с собственником в принадлежащем
ему жилом помещении.

18.Обеспечение
жилищных прав собственника жилого
помещения при изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных
нужд.

19.
Общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме.

20.
Общее собрание собственников помещений
в многоквартирном доме.

21.Формы
проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме.

22.Предоставление
жилого помещения по договору социального
найма.

23.Принятие
на учет граждан в качестве нуждающихся
в жилых помещениях.

24.Предоставление
жилых помещений по договорам социального
найма гражданам, состоящим на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях.

25.Требования,
предъявляемые к предоставляемому жилому
помещению по договору социального
найма.

26.Нормы
площади жилья по договору социального
найма.

27.Договор
социального найма жилого помещения:
понятие, предмет, стороны, форма,
содержание договора.

28.
Права и обязанности наймодателя по
договору социального найма жилого
помещения

29.
Наниматель. Члены семьи нанимателя,
граждане, постоянно с ним проживающие

30.
Право на обмен жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального
найма.

31.Поднаём
жилого помещения, предоставленного по
договору социального найма жилого
помещения.

32.Временные
жильцы.

33.Прекращение
договора социального найма.

34.Расторжение
договора социального найма. Последствия
расторжения договора социального найма.

35.
Выселение граждан из жилых помещений
с предоставлением других благоустроенных
жилых помещений по договорам социального
найма.

36.Выселение
граждан из жилых помещений с предоставлением
других жилых помещений по договорам
социального найма. Выселение граждан
из жилых помещений без предоставления
других жилых помещений.

37.
Понятие, стороны, объект, виды договора
коммерческого найма жилого помещения.

38.
Прекращение договора коммерческого
найма жилого помещения. Последствия
расторжения договора коммерческого
найма жилого помещения.

39.
Жилые помещения специализированного
жилищного фонда.

40.
Предоставление специализированных
жилых помещений и их использование.

41.
Договор найма специализированного
жилого помещения: понятие, прекращение,
последствия прекращения.

42.
Организация жилищных и жилищно-строительных
кооперативов.

43.
Деятельность жилищных и жилищно-строительных
кооперативов.

44.
Правовое положение членов жилищных
кооперативов.

45.
Лицензирование деятельности по управлению
многоквартирными домами.

46.
Создание товарищества собственников
жилья, членство в товариществе
собственников жилья.

47.
Органы управления товарищества
собственников жилья.

48.
Плата за жилое помещение.

49.
Плата за коммунальные услуги.

50.
Расходы нанимателей жилья в многоквартирном
доме.

51.
Расходы собственников помещений в
многоквартирном доме.

52.
Субсидии на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг. Компенсация расходов
на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг.

53.
Способы управления многоквартирными
домами. Договор управления общим
имуществом многоквартирных домов.

54.
Договор участия граждан в долевом
строительстве жилья.

55.
Применение аналогии закона в Жилищном
праве.

56.
Особенности защиты вещных прав в жилищных
отношениях.

57.
Государственный жилищный надзор: система
органов и их компетенция.

58.
Дачи и садовые дома как объекты жилищных
прав.

59.
Договор найма жилого помещения фонда
социального использования (понятие,
содержание, прекращение и расторжение
договора).

60.
Наемные дома (виды, правовой режим).

61.
Общие положения о капитальном ремонте
многоквартирных домов. Региональные
программы капитального ремонта
многоквартирных домов.

62.
Способы формирования фонда капитального
ремонта многоквартирных домов.

«Жилищное право»

1. Понятие,
   предмет и метод жилищного права.

Жилищное
право, являясь одной из отраслей права,
регулирует отношения, возникающие в
процессе использования жилых помещений
в соответствии с их предназначением, а
также изменения их правового режима,
проведения с жилыми помещениями
определенных законом правовых действий
(регистрации прав на них, купли-продажи,
найма, аренды и др.). Названные отношения
являются предметом жилищного права.

Метод
права включает основные направления,
как регулируется правовые отношения в
данной отрасли, т. е. это совокупность
юридических средств, при помощи которых
осуществляется правовое регулирование
качественно однородных общественных
отношений. Можно говорить о двух методах
правового регулирование жилищных
отношений:

1) диспозитивный
– при соблюдении равноправия сторон,
основан на дозволениях;

2) императивный
– основан на предписаниях власти,
выполнении обязанностей, наказаниях
при нарушении запретов.

В
тоже время, по критерию самостоятельности
принятия решений субъектами жилищных
правоотношений в данной отрасли права
используется как метод автономии
(предоставляется возможность
самостоятельного определения поведения
в отношениях сторон), так и авторитарный
метод (использование властных правовых
предписаний).

Так
как жилищное право является частью
(обособленной в полной мере или нет –
вопрос до конца неразрешенный) гражданского
права, оно подчинено основным его
принципам (Гражданский кодекс Российской
Федерации часть первая от 30 ноября
1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп.)
(далее по тексту – ГК РФ ч.1):

• равенства
участников регулируемых отношений;

• неприкосновенности
собственности;

• свободы
договора;

• необходимости
беспрепятственного осуществления
гражданских прав;

• обеспечения
восстановления нарушенных прав, их
судебной защиты.

Неприкосновенность
жилища определена в Конституции РФ от
12 декабря 1993 г. – «никто не вправе
проникать в жилище против воли проживающих
в нем лиц иначе как в случаях, установленных
федеральным законом, или на основании
судебного решения» (ст. 25 Конституции
РФ, п. 2 ст. 3 Жилищного кодекса Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ
(с посл. изм. и доп.) (далее по тексту –
ЖК РФ).

Никто
не может быть выселен из жилища или
ограничен в праве пользования жилищем,
в т. ч. в праве получения коммунальных
услуг, иначе как по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены жилищным
законодательством.

Граждане
по своему усмотрению и в своих интересах
осуществляют принадлежащие им жилищные
права, в т. ч. распоряжаются ими.
Граждане свободны в установлении и
реализации своих жилищных прав в силу
договора и (или) иных предусмотренных
жилищным законодательством оснований.
Граждане, осуществляя жилищные права
и исполняя вытекающие из жилищных
отношений обязанности, не должны нарушать
права, свободы и законные интересы
других граждан.

Жилищные
права могут быть ограничены на основании
федерального закона только в той мере,
в какой это необходимо в целях защиты
основ конституционного строя,
нравственности, здоровья, прав и законных
интересов других лиц, обеспечения
обороны страны и безопасности государства.

Граждане,
законно находящиеся на территории РФ,
имеют право свободного выбора жилых
помещений для проживания в качестве
собственников, нанимателей или на иных
основаниях, предусмотренных
законодательством. Ограничение права
граждан на свободу выбора жилых помещений
для проживания допускается только на
основании жилищного законодательства.

1. Жилищные
   отношения как предмет правового
   регулирования.

Жилищные
отношения классифицируются на:

1) отношения
пользования жилыми помещениями на
основании договора найма либо по иным
основаниям. Посредством этих отношений
реализуется потребность гражданина в
жилье, поэтому они являются основой
жилищных отношений. Отношения пользования
жилым помещением строятся на разных
правовых основах. Право пользования
жилым помещением возникает на основании;

2) жилищные
отношения в области обеспечения граждан
жилыми помещениями. Эти отношения
характеризуются главным образом
административно-правовым характером.
Субъектами указанных отношений являются
граждане, нуждающиеся в предоставлении
жилья, с одной стороны, и государственные
и муниципальные органы, занимающиеся
предоставлением такого жилья, – с
другой. Отношения носят властно-распорядительный
характер;

3) жилищные
отношения по пользованию служебными
жилыми помещениями, общежитиями, другими
специализированными жилыми помещениями
(жилыми домами).

Внутри
категории жилищных отношений по
предоставлению жилого помещения нередко
выделяют отношения по распределению
жилых помещений в общежитиях, служебных
жилых помещений о домах маневренного
фонда, ввиду того что данные отношения,
как правило, характеризуются
краткосрочностью, временным характером;

4) жилищные
отношения, возникающие в области
управления, эксплуатации, обеспечения
сохранности и ремонта жилищного найма.
Эта группа отношений носит наиболее
комплексный характер. Они регламентируются
нормами земельного, гражданского,
налогового, административного права;

5) отношения,
возникающие в связи со строительством
и приобретением в собственность жилого
дома или части его. Отношения, связанные
со строительством дома, регламентируются
главным образом нормами гражданского,
административного, земельного права.
Также строительство новых жилых помещений
подчиняется нормам о градостроительстве.
Отношения по приобретению жилого дома
(покупке, мене, дарению, наследованию и
др.) носят гражданско-правовой,
диспозитивный характер. Но отношения
по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
носят административно-правовой характер;

6) жилищно-коммунальные
отношения. Это договорные отношения
собственников жилья и организаций,
занимающихся предоставлением коммунальных
услуг – услуг по обеспечению домов
электричеством, водой, газом, отоплением
и т. п.

1. Принципы
   жилищного права.

Принципы
в ЖП – стабильные нормативно
руководящие положения, отражающие
объективную экономическую и
социально-политическую реальность и
выражающие закономерности развития
жилищных отношений, в соответствии с
которыми стрится правовая база
жилищного зак-ва.

Выделяются
следующие принципы: 1. Неприкосновенность
жилища. 2. Недопустимость произвольного
лишения жилища. 3. Доступность для граждан
условий найма жилых помещений. 4. Целевое
использование Ж/П.

Конституционный
принцип неприкосновенности жилища
означает запрет входить в него против
воли проживающих там лиц. Доступ в жилище
посторонних лиц возможен лишь при ясно
выраженном согласии проживающих в нем
граждан. Каждый человек имеет право на
уединение в занимаемом им и его близкими
помещении. Все, что происходит в жилище,
не может быть предано гласности без
согласия заинтересованных лиц. (Изменение
такого положения может последовать
только по решению суда).

1. Понятие,
   структура, действие жилищного
   законодательства.

Жилищный
кодекс РФ говорит о действии во времени
всего законодательства, а не только
собственных норм. При этом следует иметь
в виду, что нормы ЖК РФ применяются к
жилищным правоотношениям, которые
возникли после 1 марта 2005 г. Это
обусловлено тем, что именно с этой даты
введен в действие ЖК РФ. Особенности
введения его в действие определены в
ФЗ «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации». Таким
образом, к отношениям, которые возникли
до 1 марта 2005 г., применяются те правила,
которые действовали в момент возникновения
соответствующих отношений.

Согласно
положениям, закрепленным в ФЗ РФ «О
введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации», к жилищным
отношениям, возникшим до введения его
в действие, он применяется в части тех
прав и обязанностей, которые возникли
после введения его в действие, за
исключением случаев, предусмотренных
настоящим Федеральным законом.

Например,
подобное исключение установлено ст. 9
ФЗ «О введении в действие», в которой
предусмотрено, что «действие раздела
VII Жилищного кодекса Российской Федерации
распространяется также на отношения,
возникшие из ранее заключенных договоров
управления многоквартирными домами».

В
то же время, если проведение переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
осуществлялось по нормам и правилам,
действовавшим до 1 марта 2005 г.,
завершение переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения должно
производиться в порядке, установленном
ст. 28 ЖК РФ.

Существует
еще одно исключение из правил о применении
акта жилищного законодательства о
жилищных правах и обязанностях, которые
возникли до вступления в силу ЖК РФ.

Это
правило применяется в случаях, когда
жилищные права и обязанности возникли
в силу договора, заключенного до введения
в действие акта жилищного законодательства,
и если данным актом прямо установлено,
что его действие распространяется на
отношения, возникшие из ранее заключенных
договоров (ст.6 ЖК РФ).

Общими
правилами для актов жилищного
законодательства РФ являются положения
Конституции РФ о том, что «законы подлежат
официальному опубликованию; неопубликованные
законы не применяются; любые нормативные
правовые акты, затрагивающие права,
свободы и обязанности человека и
гражданина, не могут применяться, если
они не опубликованы для всеобщего
сведения».

Под
действием жилищного законодательства
РФ в пространстве понимают его действие
внутри границ РФ и на территории, которая
в соответствии с действующим
законодательством признается территорией
РФ.

По
общему правилу жилищное законодательство
распространяется на граждан РФ,
иностранных граждан, лиц без гражданства.
Однако отдельные положения законодательства,
например о льготах, могут распространяться
только на ограниченный круг лиц.

1. Жилищный
   кодекс РФ – общая характеристика.

Новый
ЖК РФ состоит из 8 разделов, первые 6 из
них разделены на 14 глав. Всего
в ЖК РФ содержится 165 статей, которые
регулируют основные отношения, связанные
с возникновением, осуществлением,
изменением, прекращением права владения,
пользования, распоряжения жилыми
помещениями государственного и
муниципального жилищных фондов;
пользованием общим имуществом
собственников помещений; отнесением
помещений к числу жилых помещений и
исключением их из жилищного фонда;
содержанием и ремонтом жилых помещений;
их переустройством и перепланировкой;
управлением многоквартирными домами;
созданием и деятельностью жилищных и
жилищно- строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья;
внесением платы за жилые помещения и
коммунальные услуги; осуществлением
контроля над использованием и сохранностью
жилищного фонда и др. (ст. 4 ЖК РФ).К
достоинствам нового ЖК РФ можно отнести
те положения, которые позволяют его
нормам иметь прямое действие.

1. Объекты
   жилищных прав. Назначение жилого
   помещения и пределы его использования.

Жилищные
отношения представляют собой участие
жилых помещений в гражданском обороте
как объектов вещных и обязательственных
прав.

Основными
объектами жилищного права являются
различные виды жилья.

Статья
16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые
дома, части жилых домов, квартиры, части
квартир, комнаты (в коммунальных
квартирах).

Под
жилым домом закон понимает
индивидуально-определенное здание,
состоящее из комнат и помещений
вспомогательного использования, которые
предназначены для того, чтобы граждане
удовлетворяли бытовые и иные связанные
с проживанием нужды.

Квартира
– это отдельное, структурно обособленное
помещение, расположенное в многоквартирном
доме. Квартира обеспечивает прямой
доступ к помещениям общего пользования
в таком доме и может состоять из одной
или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, которые
предназначены для удовлетворения
бытовых и иных связанных с проживанием
нужд.

Под
комнатой понимают некоторую часть
жилого дома или квартиры, которая
предназначена для непосредственного
проживания граждан в жилом доме или
квартире. Итак, жилым помещением
признается только изолированное жилое
помещение, пригодное для проживания
граждан. Необходимо иметь в виду, что
длительное и даже постоянное проживание
граждан в помещении, изначально по
замыслу строителей для этого не
предназначенном, не делает указанное
помещение жилым.

Жилое
помещение должно отвечать требованиям,
предусмотренным жилищным законодательством
(ст. 15 ЖК РФ).

Жилое
помещение предназначено для проживания
граждан.

Законодатель
допускает определенные исключения из
этого правила.

Так,
возможно использование жилого помещения
для осуществления профессиональной
деятельности или занятия индивидуальным
предпринимательством проживающим в
помещении гражданином, который имеет
право на вселение в указанное жилое
помещение. Деятельность гражданина не
должна наносить ущерб правам и интересам
других лиц, а также требованиям закона,
которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение
в жилых помещениях промышленных
производств не разрешается ни при каких
условиях.

1. Понятие
   и классификация жилых помещений.

Жилым
помещением признается изолированное
помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан (отвечает установленным
санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства.

Общая
площадь жилого помещения состоит из
суммы площади всех частей такого
помещения, включая площадь помещений
вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в жилом помещении, за
исключением балконов, лоджий, веранд и
террас.

Признаки
жилого помещения:

—
изолированность,

—
недвижимость,

—
пригодность для постоянного проживания,

—
предназначенность для постоянного
проживания.

К
жилым помещениям относятся:

1)
жилой дом, часть жилого дома;

2)
квартира, часть квартиры;

3)
комната.

Жилым
домом признается индивидуально-определенное
здание, которое состоит из комнат, а
также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием
в таком здании.

Квартирой
признается структурно обособленное
помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого
доступа к помещениям общего пользования
в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в таком обособленном
помещении.

Комнатой
признается часть жилого дома или
квартиры, предназначенная для использования
в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или
квартире.

1. Жилищные
   фонды РФ. Их классификация и назначение.

Жилищный
фонд – совокупность всех жилых помещений,
находящихся на территории Российской
Федерации.

2.
В зависимости от формы собственности
жилищный фонд подразделяется на:1)
частный жилищный фонд – совокупность
жилых помещений, находящихся в
собственности граждан и в собственности
юридических лиц; 2) государственный
жилищный фонд – совокупность жилых
помещений, принадлежащих на праве
собственности РФ и жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности
субъектам РФ.

3)
муниципальный жилищный фонд – совокупность
жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности муниципальным образованиям.

3.
В зависимости от целей использования
жилищный фонд подразделяется на: 1)
жилищный фонд социального использования
– совокупность предоставляемых гражданам
по договорам социального найма жилых
помещений государственного и муниципального
жилищных фондов;

2)
специализированный жилищный фонд –
совокупность предназначенных для
проживания отдельных категорий граждан
и предоставляемых по правилам раздела
IV настоящего Кодекса жилых помещений
государственного и муниципального
жилищных фондов;

3)
индивидуальный жилищный фонд –
совокупность жилых помещений частного
жилищного фонда, которые используются
гражданами – собственниками таких
помещений для своего проживания,
проживания членов своей семьи и (или)
проживания иных граждан на условиях
безвозмездного пользования, а также
юридическими лицами – собственниками
таких помещений для проживания граждан
на указанных условиях пользования;

4)
жилищный фонд коммерческого использования
– совокупность жилых помещений, которые
используются собственниками таких
помещений для проживания граждан на
условиях возмездного пользования,
предоставлены гражданам по иным
договорам, предоставлены собственниками
таких помещений лицам во владение и
(или) в пользование.

4.
Жилищный фонд подлежит гос. учету.

5.
Государственный учет жилищного фонда
наряду с иными формами его учета должен
предусматривать проведение технического
учета жилищного фонда, в том числе его
техническую инвентаризацию и техническую
паспортизацию (с оформлением технических
паспортов жилых помещений – документов,
содержащих техническую и иную информацию
о жилых помещениях, связанную с
обеспечением соответствия жилых
помещений установленным требованиям).

Дифференциация
жилищных фондов на виды позволяет
определить типы правового регулирования
в отношении входящих в него жилых
помещений: частно-правовой или
публично-правовой, без привязки к
конкретным жилым помещениям.

1. Перевод
   жилого помещения в нежилое помещение
   и нежилого помещения в жилое помещение.

Перевод
жилого помещения в нежилое помещение
не допускается, если доступ к переводимому
помещению невозможен без использования
помещений, обеспечивающих доступ к
жилым помещениям, или отсутствует
техническая возможность оборудовать
такой доступ к данному помещению, если
переводимое помещение является частью
жилого помещения либо используется
собственником данного помещения или
иным гражданином в качестве места
постоянного проживания, а также если
право собственности на переводимое
помещение обременено правами каких-либо
лиц.

Перевод
квартиры в нежилое помещение допускается
только в случаях, если такая квартира
расположена на первом этаже или помещения,
расположенные под этой квартирой не
являются жилыми.

Порядок
перевода.Перевод жилого
помещения в нежилое помещение и наоборот
осуществляется органом местного
самоуправления.

Для
перевода собственник представляет:

1)
заявление о переводе помещения;

2)
правоустанавливающие документы на
переводимое помещение;

3)
кадастровый паспорт помещения с его
техническим описанием;

4)
поэтажный план дома, в котором находится
переводимое помещение;

5)
проект переустройства и (или) перепланировки
(если требуется).

Орган,
осуществляющий перевод помещений, не
вправе требовать представление других
документов. Заявителю выдается расписка
в получении документов с указанием их
перечня и даты их получения.

Решение
о переводе или об отказе в переводе
помещения должно быть принято не позднее
чем через 45 дней со дня представления
документов. Решение направляется не
позднее чем через 3 рабочих дня. Орган,
осуществляющий перевод помещений,
одновременно с выдачей или направлением
заявителю данного документа информирует
о принятии решения собственников
помещений, примыкающих к этому помещению.

Отказв
переводе жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в
жилое помещение допускается в случае:

1)
непредставления нужных документов;

2)
представления документов в ненадлежащий
орган;

3)
несоблюдения условий перевода помещения;

4)
несоответствия проекта переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

Решение
об отказе в переводе помещения должно
содержать основания отказа с обязательной
ссылкой на нарушения.

Решение
об отказе в переводе помещения выдается
заявителю не позднее чем через 3 рабочих
дня со дня принятия решения и может быть
обжаловано в суде.

1. Переустройство
   и перепланировка жилого помещения.

Переустройство
жилого помещения представляет собой
установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования,
требующие внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения.

Перепланировка
жилого помещения представляет собой
изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения.

Переустройство
и перепланировка жилого помещения
проводятся по согласованию с органом
местного самоуправления на основании
его решения.Для проведения переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
собственник представляет: 1) заявление
о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на
жилое помещение; 3) проект переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения;
4) кадастровый паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех
членов семьи нанимателя (в том числе
временно отсутствующих членов семьи
нанимателя), занимающих переустраиваемое
и (или) перепланируемое жилое помещение
на основании договора социального
найма; 6) заключение органа по охране
памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения
переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, если такое жилое
помещение или дом, в котором оно находится,
является памятником архитектуры, истории
или культуры.

Орган,
осуществляющий согласование, не вправе
требовать представление других документов
Заявителю выдается расписка в получении
документов.

Решение
должно быть принято не позднее чем через
45 дней со дня представления указанных
документов в данный орган.

Не
позднее чем через 3 рабочих дня со дня
принятия решения о согласовании выдается
документ, подтверждающий принятие
решения. Этот документ является основанием
проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения.

Отказв
согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
допускается в случае:

1)
непредставления указанных документов;

2)
представления документов в ненадлежащий
орган;

3)
несоответствия проекта переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.

Решение
об отказе в согласовании переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения
должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения.

Завершение
– акт приемочной комиссии.

1. Понятие
   права собственности на жилище. Общие
   положения.

Граждане
могут улучшить свои жилищные условия
путем приобретения в собственность
жилых помещений.

В
соответствии с Гражданским кодексом
РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения
жилищем (ст. 209 ГК РФ). Правомочия
собственника могут быть ограничены
только федеральным законом[19] (но не
иными правовыми актами).

Гражданский
кодекс РФ определяет, что собственниками
жильямогут быть граждане Российской
Федерации, лица без фаж-данства и
иностранцы, а также российские и
иностранные юридические лица, Российская
Федерация, субъекты РФ, городские,
сельские поселения и другие муниципальные
образования в лице их органов исполнительной
власти.

В
юридических документах, подтверждающих
права собственности на жилье, должны
быть указаны имя и место жительства
(нахождения) собственника.

Граждане
(физические лица) в соответствии со ст.
19 ГК РФ приобретают и осуществляют права
и обязанности под своим именем, включающим
фамилию, имя и отчество, если иное не
вытекает из закона или национального
обычая. Место жительства подтверждается
отметкой о регистрационном учете
гражданина. Местом жительства
несовершеннолетних, не достигших
четырнадцати лет, или граждан, находящихся
под опекой, признается место жительства
их законных представителей — родителей,
усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Количество
и стоимость жилья, находяшегося в
собственности граждан, в настоящее
время не ограничены (ст. 213 ГК РФ).

Частная
собственность на жилые помещения
подразделяется на индивидуальную и
обшую (общая долевая и общая совместная).

При
приобретении в собственность жилых
помещений в многоквартирном доме общая
долевая собственность возникает у
собственников квартир также на объекты
дома, не поддежащие разделу, — крышу,
фундамент, лифты и т. п. — общее имущество
многоквартирного дома.

Аналогичная
ситуация складывается при нахождении
в собственности граждан отдельных
комнат в коммунальной квартире:
собственникам комнат в коммунальной
квартире принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в
данной квартире, используемые для
обслуживания более одной комнаты (далее
— обшее имущество в коммунальной
квартире).

Объектами
права собствепности являются в
соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилой дом,
часть жилого дома; квартира, часть
квартиры; комната.

Крашенинников
П.В. считает, что рассматривать комнату
в качестве самостоятельного, независимого
объекта права собственности не
представляется возможным, а законодатель
высказал свое мнение в ст. 17 ЖК РФ.

Основаниями
приобретения жилых помещений в
собственность являются:

1)
приватизация в установленном порядке
занимаемых жилых помещений в домах
государственного и муниципального
жилищных фондов, в том числе находящихся
в полном хозяйственном ведении предприятий
или оперативном управлении учреждений
(ведомственном жилищном фонде);

2)
жилищное строительство, в том числе
жилищное строительство товариществами
индивидуальных застройщиков;

3)
участие в жилищных и жилишно-строительных
кооперативах;

4)
купля-продажа жилья, в том числе через
биржи, аукционы;

5)
приобретение в порядке наследования и
по другим законным основаниям.

1. Основания
   приобретения жилых помещений в
   собственность.

 Граждане
могут улучшить свои жилищные условия
путем приобретения в собственность
жилых помещений (жилых домов). В
соответствии со ст. 19 Закона об основах
федеральной жилищной политики граждане
имеют право на приобретение жилья в
собственность без ограничения его
количества, размеров и стоимости
путем:
  
1) приватизации в установленном порядке
занимаемых жилых помещений в домах
государственного и муниципального
жилищных фондов, в том числе находящихся
в хозяйственном ведении предприятий
или оперативном управлении учреждений
(ведомственном жилищном фонде);
  
2) жилищного строительства, в том числе
жилищного строительства товариществами
индивидуальных застройщиков;
  
3) участия в жилищных и жилищно-строительных
кооперативах, в товариществах собственников
жилья;
  
4) купли-продажи жилья, в том числе через
биржи, аукционы;
  
5) приобретения в порядке наследования
и по другим законным основаниям.
  
Важной новеллой является указание в
ст. 19 Закона о том, что «не допускается
продажа иным лицам заселенных квартир
и домов государственного, муниципального
и общественного жилищных фондов без
согласия проживающих в них совершеннолетних
граждан». Эта норма направлена на
усиление охраны прав нанимателей,
собственников отдельных квартир, членов
их семей от неправомерного ущемления
их жилищных прав.
  
Представляется, что такой запрет должен
действовать не только в случаях продажи,
но и в других случаях отчуждения (или
сноса) заселенных квартир и домов
(например, когда жилой дом, пригодный
для проживания, переоборудуется в
служебное (нежилое) здание — под офисы,
конторы, мастерские, для размещения
аппаратов учреждений, ведомств и т. п.).
В настоящее время ЖК РСФСР предусматривает
выселение нанимателей из таких домов
без их согласия, что зачастую связано
с ущемлением жилищных интересов
граждан.
  
Как сказано выше, законодательством
Российской Федерации не установлено
каких-либо ограничений по количеству,
размерам и стоимости жилья, находящегося
в собственности граждан. Исходя из этого
гражданин может оказаться собственником
одновременно нескольких жилых помещений,
например, в связи с переходом к нему
квартиры (или жилого дома) по праву
наследования, приобретения на основании
гражданско-правового договора, путем
жилищного строительства, в том числе
жилищного строительства товариществами
индивидуальных застройщиков, и т. п.
  
Наличие различных способов (оснований)
возникновения права собственности
граждан на жилые дома (жилые помещения)
вызывает необходимость остановиться
на рассмотрении хотя бы некоторых
наиболее важных способов, имеющих
наиболее широкое распространение на
практике, характерных для жилищного
права.
  
Собственник жилого помещения осуществляет
права владения; пользования и распоряжения
принадлежащим ему жилым помещением в
соответствии с его назначением (ч. 1 ст.
288 ГК РФ). Эти правомочия собственники
приобретенной квартиры, жилого дома
осуществляют по своему усмотрению, если
иное не предусмотрено законодательством.
  
Ниже дается характеристика некоторым
наиболее важным основаниям возникновения
права собственности граждан на жилые
помещения.

1. Сделки
   с жилыми помещениями.

Сделки
с жильем — это действия граждан и
юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей в
отношении жилых помещений.

Наиболее
распространенным видом сделок с жилыми
помещениями является договор.

Договор
— это двусторонняя сделка, то есть
соглашение двух или более лиц об
установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей в
отношении жилых помещений.

Все
сделки (договоры) с жилыми помещениями
заключаются только в письменной форме
и подлежат обязательной государственной
регистрации. До 31 января 1998 года также
требовалось и их нотариальное
удостоверение.

Несоблюдение
обязательной письменной формы, а также
требований о государственной регистрации
сделки, означает, что она считается
незаключенной или недействительной
(ничтожной).

Основные
виды сделок с жилыми помещениями:

• договор
купли-продажи;

• договор
ренты;

• договор
дарения;

• договор
залога (ренты);

договор
мены и обмен жилыми помещениями.